Diego Villarreal Palma
A través del desarrollo de nuestra especie, hemos evolucionado como seres sociales y económicos que han perfeccionado la práctica financiera para obtener mayores riquezas y alcanzar objetivos para lograr el bienestar personal o social. Como resultado de ello, la dinámica económica actual reconoce a la especulación como un elemento que desempeña un papel preponderante en los mercados financieros.
En ese sentido, ya sea porque las personas desean diversificar sus ingresos y patrimonio, o bien, se trate de algún cliente inversionista que deposita su confianza y recursos a una persona para que administre su portafolio, lo cierto es que la vivienda es objeto de especulación al ser concebida como una mercancía que aumenta de valor con el tiempo, y en consecuencia supuestamente ayuda a equilibrar los riesgos que conllevan otros tipos de servicios financieros.
Así, el ser humano ha lucrado de forma irresponsable a través de los mercados inmobiliarios, de tal forma que la vivienda ha ido perdiendo su finalidad como un medio para el disfrute de una vida digna, y en su lugar se ha ido convirtiendo en algo que cada vez se asemeja más a una mercancía, un medio de garantía o un instrumento para la acumulación de riqueza, lo cual desde luego afecta el disfrute a la vivienda como un derecho humano.
Aspectos generales de la vivienda como un derecho humano.
Desde la Declaración Universal de Derechos Humanos[1] hasta el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales[2], las naciones del mundo han reconocido el derecho de toda persona a una vivienda digna que le asegure al individuo y a su familia un nivel de vida adecuado. Si bien dichos documentos no ahondan a profundidad sobre el alcance del derecho a la vivienda, lo cierto es que el Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales en su Observación General No. 4 da mayor luz sobre lo que se debe de entender por el mismo.
Más allá de reducir la función de la vivienda a tener un techo que brinde cobijo, el derecho a una vivienda digna debe ser entendido como la capacidad de vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte. Así, el derecho en materia debe comprenderse como un medio para el disfrute de otros derechos humanos, al tiempo que se relaciona directamente con el acceso a una vivienda adecuada que permita a las personas disponer de un lugar donde pueda permanecer aislada si lo desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuadas, una infraestructura básica adecuada y una ubicación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable[3].
En ese sentido, dentro de su alcance, el derecho a una vivienda digna conlleva una pluralidad de elementos de entre los cuales destacan a) la disponibilidad de servicios, b) gastos soportables, c) su asequibilidad y d) el lugar o ubicación en donde se encuentra. Estos elementos se relacionan principalmente con el acceso a servicios básicos a un costo razonable, el acceso a medios de financiamiento y recursos que logren evitar que la vivienda represente un gasto que impida satisfacer otras necesidades básicas, la capacidad de obtener subsidios y financiamiento para la obtención de un hogar, y finalmente que la vivienda se ubique cerca de opciones de empleo y servicios sociales[4].
Tomando en cuenta lo anterior, y partiendo del principio de oferta y demanda que ha dominado y domina actualmente todos los mercados, es que podemos apreciar el riesgo que representa la especulación comercial para el acceso a una vivienda digna.
La amenaza de la especulación en el mercado inmobiliario para el goce del derecho a una vivienda digna.
Los cambios en los mercados inmobiliarios y financieros han transformado la forma en la que la vivienda es concebida. Así, de ser un espacio que permite al desarrollo de la persona, la vivienda ha pasado a ser una mercancía que sirve a su vez de medio para la acumulación de riqueza y garantía. De esa manera, las personas inversionistas generan una demanda desproporcional en determinadas ciudades, haciendo que los precios de la vivienda aumenten a niveles que la mayoría de los habitantes no pueden costear, al tiempo que también genera excesiva riqueza para quienes son sus propietarios[5]. Lo anterior crea diversos problemas.
Por una parte, tal como ha sido enunciado en el párrafo anterior, la demanda desmedida de bienes inmobiliarios vistos como un medio para la acumulación de riqueza hace que los precios de la vivienda aumenten de forma desproporcionada en algunas ciudades, volviendo la obtención de la misma cada vez más costosa en perjuicio de los habitantes de la propia comunidad.
Por otra parte, a fin de acceder a opciones de vivienda de menor costo, las personas se ven obligadas a adquirir su vivienda en lugares más alejados de los principales centros urbanos, lejos de las opciones de trabajo y servicios, haciendo que éstos últimos sean más caros y que los habitantes tengan de desperdiciar tiempo en trasladarse a sus empleos.
Como consecuencia de lo anterior, para la inmensa mayoría de la población, la vivienda es únicamente asequible mediante el uso de productos financieros que suelen determinar condiciones onerosas en términos que les son favorables a las instituciones financieras y no así a los solicitantes, generándoles deuda y aumentando la brecha de desigualdad. En virtud de lo anterior, el valor de la vivienda continúa aumentando exponencialmente en las ciudades; de igual forma las personas se ven obligadas a adquirir vivienda de menor calidad y espacio, más alejada de sus fuentes de trabajo, y con servicios más caros en perjuicio de su economía personal.
La especulación sobre el mercado inmobiliario representa un obstáculo para su obtención que tiene como últimas consecuencias no garantizar a cabalidad el derecho a una vivienda digna por no permitir la consecución de los elementos de asequibilidad, disponibilidad de servicios, gastos soportables y ubicación o lugar.
Soluciones a la especulación comercial sobre el mercado inmobiliario.
La Relatora Especial sobre el derecho a una vivienda adecuada, Leilani Farha, hace a los Estados un llamado a la acción para combatir la especulación comercial y preservar, aunque sea mínimamente, el valor de la vivienda[6]. Si bien cada Estado debe adoptar medidas que se ajusten a la situación y capacidad específica de cada uno, lo cierto es que en aras de garantizar el pleno goce del derecho a la vivienda, es necesaria la adopción de un curso de acción que respete el alcance teleológico de la vivienda como derecho humano.
Así, la efectiva tutela del derecho humano en materia se relaciona de forma directa con la actividad financiera del Estado, mismo que en su potestad tributaria puede implementar medidas que provean de una respuesta pronta al fenómeno en materia. Entre las soluciones analizadas en el informe realizado por la Relatora Especial sobre la financiarización de la vivienda, se encuentra la imposición de impuestos sobre la adquisición de bienes inmuebles por parte de personas extranjeras, impuestos por viviendas vacías y un impuesto sobre la especulación comercial a corto plazo que sancione la venta de un inmueble que haya sido adquirido con menos de dos años de antigüedad.
Lo cierto es que la actividad comercial y financiera relacionada con la vivienda tiene que reivindicar su propósito al servicio de los derechos humanos de la población, pues de otra forma, si se estima a la vivienda como una mercancía, los seres humanos quedan alienados en la dinámica de los mercados inmobiliarios de una forma que no resulta del todo sostenible y que amenaza de forma directa la esencia del derecho a una vivienda digna.
[1] Artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos.
[2] Artículo 11 Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales
[3] CESCR, Observación general Nº 4. El derecho a una vivienda adecuada (Art.11, párr. 1): 13/12/91, párrafo 7.
[4] Ibídem, párrafo 8.
[5] ONU, Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este respecto A/HRC/34/51, párrafo 1.
[6] Ibídem, párrafos 67 – 74.
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